金思宇/文

2026年8月28日，国家金融监管总局一口气发布了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》等五项管理办法，同日证监会、住建部、央行也密集发文——这不是一次零敲碎打的政策微调，而是房地产融资制度自1998年房改以来最系统的一次规则切换。五部门在同一天出台三份重磅政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产的基础制度进行了系统性重构。有市场权威专家指出，从顶层总纲到执行细则，从银行信贷到资本市场，一套房地产金融新制度体系在这一天正式形成。

旧逻辑的终结：从“看企业”到“看项目”

过去二十多年，房地产融资的核心逻辑是“主体信用”——谁规模大、评级高，谁就能拿到便宜的钱。这套逻辑催生了高杠杆、高周转的行业模式，也埋下了风险传导的隐患：一旦集团层面出问题，所有项目跟着“躺枪”。

这次新政最根本的变化，是把融资锚点从“企业主体”切换到了“具体项目”。金融监管总局的五项办法统一坚持“以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理”三大原则。金融监管总局有关司局负责人明确指出，办法要求银行业金融机构“合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险”。证监会同步发文明确，推动房企融资“从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求”。

这意味着，即便某个房企集团出现流动性困难，只要项目本身合规、现金流稳健，依然能够获得融资支持、保障交付。申万宏源证券固定收益首席分析师范为将此概括为从“当铺思维”到“项目信用”的转变，即融资风控应从过度依赖抵押担保，转向更加注重项目现金流稳定性。业内专家强调，房企融资逻辑由主体信用转向项目信用，意味着政策不再简单向房企主体输血，只有符合导向的市场化优质项目才可获得融资支持，思路切换为精准“支持项目”。

购房者的“减负”与“安全垫”

与普通人关系最密切的是个人住房贷款的两项核心调整：贷款期限上限从30年延长至40年——这是自1999年以来首次调整；收入偿债比例上限从55%提升到60%。金融监管总局有关司局负责人表示，这两项调整“有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择”。上海易居房地产研究院副院长严跃进以100万元贷款本金、年利率3%测算，30年期月供为4216元，延长至40年后月供降至3581元，每月减少635元，降幅约15%。他同时指出，这将推动形成个人住房贷款首付低、利率低、月供低的“三低”格局。

更重要的是安全机制的升级：预售商品房的个人住房贷款发放时点，从“主体结构封顶”延后到“竣工备案”。这意味着购房者在真正拿到房子之前不需要开始还贷——从制度上封堵了“房没交、贷先还”甚至“烂尾还要还贷”的痛点。此外，二手房“带押过户”的便利化安排，将有效降低房屋交易成本。

招联首席经济学家董希淼分析认为，通过“先交房、后放贷”的核心机制，配合更长的贷款期限、更灵活的重组安排和更严格的资金监管，系列政策旨在“构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架”。

开发贷的差异化设计：为现房销售铺路

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》设置了差异化的贷款期限：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年。这一设计并非简单的“松紧有别”，而是与住建部同日印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》形成配套——后者明确要求“各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现'所见即所得'，从根本上防范交付风险”。

拉长现房项目开发贷期限，实质上是给转型现房销售的企业留出更充裕的资金缓冲期，降低转型成本。同时，贷款用途被严格限定在本城市的商品住房开发项目，不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金、项目分红等。办法还要求“每个项目仅能确定一家主办银行”，项目存续期间，“商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理”——资金封闭管理贯穿始终。办法明确首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可提前归还。

严跃进对此表示，主办银行制核心在于要求银行对项目融资的全流程负责，使资金监管更加到位。他进一步指出，当前的支持政策并非简单“输血”，而是“'输血'与'堵漏'并重，在提供融资保障的同时，切断违规操作链条，推动企业建立长效健康发展机制”。

全链条覆盖：商业地产、城市更新与信托

这次改革没有止步于住宅领域：

商业地产贷款按开发、购买、运营三阶段分别设定管理要求，引入主办银行制和封闭管理，期限最长7年。城市更新项目贷款设立专门品种，但划定了明确的“红线”——不得用于缴纳土地出让金、不得用于前期征收拆迁等应由财政支出的事项。金融监管总局有关司局负责人表示，办法指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，“增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性”。房地产信托业务要求对不同所有制企业一视同仁，引导信托公司从“通道”角色回归“受托管理”本源。信托端同时设定硬性约束：房地产信托余额不高于实收规模的5%，非标业务不高于公司房地产信托业务余额的50%。

资本市场端的呼应

证监会同日发布的支持意见，从直接融资端形成了呼应。意见提出五大举措：支持上市房企再融资、支持并购重组、加大债券融资支持力度、推动REITs高质量发展、持续推进不动产私募投资基金试点。其中，最具突破性的变化是——房企债券发行不再局限于“借新还旧”，可以新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目。在受访资深投行保代看来，这一举措标志着房企债券融资在“借新还旧”之外打开了新增发行的空间，符合条件的房企新增发债可行性显著提升。股权融资层面，新政支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资，募集资金必须专项投向符合政策要求的市场化房地产项目，从制度上杜绝资金挪用。

值得关注的是，首批4只商业不动产REITs已于2026年6月18日上市，产品分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，合计募集资金约203亿元。截至目前，另有7只产品获批发行、16只产品在审，相关项目合计募集资金超过850亿元。市场正由首批试点落地向稳步扩容推进。

这为房企打通了“投融管退”的资产循环通道——企业将成熟资产推向资本市场后，既能回笼资金，又不增加债务杠杆，有助于从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”转型。天风证券政策研究院联席院长兼房地产首席分析师李蓉指出，这意味着告别过往过度依托房企主体资质、企业规模、股东背景的授信逻辑，转向以项目质量、资金闭环管理、交付履约能力、底层资产现金流为核心的定价体系。中信建投证券研究所所长助理、房地产及REITs行业首席分析师竺劲则认为，多元融资工具扩容、加大债券融资支持，有助于打通“开发—运营—退出”的资产闭环。

落地观察：制度重构的市场回响

制度的生命力在于执行。此次改革的一大亮点，是与既有“白名单”机制的深度衔接。《商品住房开发贷款管理办法（试行）》充分借鉴“白名单”机制经验做法，对不同所有制项目一视同仁。办法明确，依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，“让'白名单'政策惠及更多商品住房开发项目”。根据住房城乡建设部2025年10月披露的数据，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元。

新政落地后，资本市场率先作出反应。8月31日，政策发布后首个交易日，A股房地产板块大幅高开，不过随后走出冲高回落行情。银行与地产板块走势显著分化——9月1日，银行板块全天走势稳健强势，中国银行、建设银行盘中同步刷新历史股价新高；而地产板块整体表现疲弱。法询金融监管研究院院长孙海波认为，主办银行制度核心是全方位、全链条的资金监管，账户管理从之前的“多账户分散监管”升级为“主办银行单一归集”，管理目标从“防止贷款挪用”转向“保障项目建成交付”。天风证券固收首席分析师谭逸鸣认为，在主办银行制度下，房地产融资逐步由“给企业授信”转向“围绕项目融资”。

在落地层面，已有地方实践先行探索。例如，潍坊市住建局会同金融监管分局等部门确定“白名单”项目主办银行，由国有大行或地方法人银行担任主办行，对资金链紧张但资产质量较好的在建项目采取“一项目一策”封闭式资金管理。浙江省则明确要求企业总部在项目交付前不得违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红。

时评手记

四部门同日发文、十余项政策协同落地，释放的信号非常清晰：旧的“高杠杆、高周转、赌主体信用”的路径已被制度性封堵，新的“低杠杆、重品质、重项目、重交付”的模式被正式写入规则。

人民银行在答记者问中表示，《意见》从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，“与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系”。金融监管总局有关司局负责人表示，五项管理办法与住建部和央行牵头印发的相关制度有序衔接，“形成适配房地产发展新模式的融资制度”。证监会则表示，《意见》是为“加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系”。

中国政策科学研究会特邀研究员金思宇指出，2026年8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，系统性打开了上市房企再融资、并购重组、REITs及不动产私募投资基金等一系列资本市场通道。在经历多年融资收缩后，这一举措被市场直观解读为房地产融资重新“开闸”。然而，若仅将此视为“救市”或“续命”，便看浅了政策的深意——这不是旧航道的疏浚，而是新河道的开凿。金思宇强调，从“拿地-预售-回款”的短平快模式，行业正正式迈向“投资-开发-运营-证券化”的长期价值循环。

董希淼表示，此次改革“并非短期刺激，而是立足长远的制度重构”。严跃进则判断，“房地产发展新模式的基础制度正在加速构建”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，随着存量时代的到来，以预售加杠杆驱动供应的传统模式已基本完成其历史使命，此次改革明显削弱了土地、预售的加杠杆功能。

恒丰银行苏州分行党委书记、行长姜兆华撰文指出，这不是新一轮房地产短期刺激的应急调整，而是中国地产金融二十年最彻底的一次底层重构。他进一步分析，本次新政“无大水漫灌、无盲目松绑”，用项目授信治过度融资，用久期优化防烂尾断供，用闭环监管堵资金挪用，“三大监管举措层层递进、互为支撑，彻底改变了传统地产金融的粗放玩法，标志着地产金融正式告别高杠杆、高风险的旧时代，全面迈入高质量发展的新阶段”。

这套制度体系的核心智慧在于“疏堵结合”——一方面通过项目制和封闭管理堵住风险传导的漏洞，另一方面通过延长贷款期限、放宽偿债比例、拓宽融资渠道为合理需求打开空间。对购房者来说，“买得到、买得起、交得了”的制度保障更加坚实；对行业来说，从“规模为王”到“品质为王”的转型终于有了与之匹配的金融基础设施。

方向已经明确——房地产融资制度的系统性重构，正在从蓝图走向现实。

（作者金思宇 系中国政策科学研究会特邀研究员、经济学家）