金思宇（中国智库高级研究员、中国政策科学研究会特邀研究员、经济学家）

一、一个里程碑式的数据转折

2026年9月18日，住房和城乡建设部在国新办发布会上披露了一组具有分水岭意义的数据：全国二手房交易占比从2020年的27%攀升至2025年的46%，2026年前8个月进一步达到52%，首次在完整周期内突破50%的关键临界点。住建部房地产市场监管司司长张雪涛明确表示，这标志着房地产市场进入存量阶段。住建部同时以“两个转变”为市场定调——供求关系发生重大变化，市场从增量主导转为存量主导。

这组数据的意义远超交易结构的短期波动。从国际经验看，二手房交易占比超过50%是全球公认的房地产存量时代核心标志。成熟房地产市场的二手房成交占比一般在七至八成以上，2023年英国、法国、美国的二手房成交占比分别高达94.9%、91.4%、86.0%。中国以52%的占比跨越临界点，意味着这个全球最大的住房市场正式宣告进入存量时代。值得关注的是，这一转折的速度极快——从2021年10月样本城市二手房占比仅22.9%的低点，到2026年前8个月的52%，不到五年时间上升了近30个百分点，在全球房地产发展史上亦属罕见。

更深层看，这一转折在核心城市早已提前完成。据克而瑞监测，重点15城二手住宅成交面积占比在2023年即达52.9%整体过半，领先全国约两年半；2026年前8月进一步升至70.1%，存量化推进速度约为全国平均水平的1.2倍。对核心城市而言，存量时代不仅已经确立，更在加速深化并呈现明显的城市分化。

二、存量时代到来的深层逻辑

存量时代的到来绝非偶然，而是城镇化进程、人口结构变迁与住房需求升级三重力量共同作用的历史必然。

从供给侧看，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均拥有住房超过1.1套，住房总量短缺的时代已经结束。经过数十年大规模建设，城镇存量房源总量持续扩大，为二手房交易提供了坚实的供给基础。与此同时，城镇化率接近67%，城市可供成片开发住宅的土地空间日渐饱和，大规模扩张式的新房开发增长空间持续收窄。2026年1—8月，全国国有土地使用权出让收入13753亿元，同比下降28.6%，降幅较2025年扩大近一倍，国企托市通道被堵和新增建设用地政策收紧是主因。

从需求侧看，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，首次置业人群在全部购房群体中的占比持续收窄，而大量存量家庭进入居住升级周期，“卖旧买新、卖小换大”的改善型置换需求成为市场增长的主要动能。当居民住房诉求普遍从“有没有”转向“好不好”，区位配套、户型功能、社区品质取代“新房”标签成为核心决策因素。2026年1—8月的数据印证了这一趋势：全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，而新建商品房销售面积同比下降12.1%；但一二手房合计交易面积10.49亿平方米，同比仅下降1.5%。需求并未消失，而是从增量市场流向了存量市场。

克而瑞的反事实分解进一步揭示，2023年以来15城二手占比提升约八成来自新房端收缩。15城新房成交面积由2023年的12726.6万平方米降至2026年年化的7160.0万平方米，累计收缩43.7%；二手房由14311.0万平方米升至16807.3万平方米，累计扩张17.4%。“一增一减”之间，市场供求的底层逻辑已悄然反转。

这种从“涨不涨”到“好不好”的价值锚点迁移，折射出住房需求的结构性“换挡”。正如北京大学光华管理学院院长田轩教授所言：“当一所房子的价值锚点从‘涨不涨’转向‘好不好’，房地产行业才能真正与人民群众的美好生活同频共振，走出一条更扎实、更长远的发展之路”。

三、存量时代的核心特征与市场规则重构

存量时代的到来，意味着房地产行业运行规则的全面重构。这种重构不是局部调整，而是从市场评价体系、企业发展逻辑到政策导向的系统性变革。

第一，价格形成机制的根本性转变。 增量时代的房价由开发商定价主导，存量时代则转向由分散的买卖双方博弈定价。存量市场不再有普涨普跌的行情，房价分化成为常态，即使在同一城市、同一板块，房龄、户型、物业、配套的差异都会带来价值的显著分化。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，存量市场呈现结构性分化，核心地段、配套成熟、户型优质的房源流通性更强，“好房不愁卖、差房难流通”成为常态。2026年的市场数据清晰地呈现了这一趋势：深圳前五个月楼龄21至30年的房源成交占比达36.3%，较2023年抬升2.7个百分点；而部分一线城市远郊次新房价格则大幅缩水。

挂牌端的变化进一步印证市场正在出清。易居研究院报告显示，截至6月底，8个重点城市二手房挂牌量较历史高点减少28万套，降幅约19%，其中杭州下降39%居首，广州、上海分别下降32%、31%，北京、成都分别下降27%、26%。挂牌量持续回落，为价格筑底回稳创造了有利条件。国家统计局数据显示，2026年8月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%；70个大中城市中，48个城市二手住宅价格同比降幅较上月收窄。

第二，房企经营逻辑的全面转型。 增量时代房企比拼的是拿地规模与高周转开发能力，存量时代的竞争则转向运营能力与服务品质的综合较量。头部房企已率先开启转型实践。

绿城管理在代建领域的表现颇具代表性。2026年上半年，公司营收14.66亿元、归母净利润2.71亿元，同比分别增长7%和6%，新拓合约建筑面积1352万平方米、代建费34.1亿元，稳居行业第一。更值得关注的是规模背后的质量坚守：新拓代建费中一二线城市占比达64.3%，单方代建费252元/平方米且逐年走高，代建费率高于3%的项目占比达60%。在行业费率普遍承压的背景下，绿城管理凭借品牌与专业优势守住并提升了定价能力，完成了从“代建1.0品质代管”到“代建5.0全场景价值服务体系”的进化，成为房企向轻资产运营转型的典范。

金科股份的战略转型同样具有标本意义。公司将其战略重心全面转向“科技驱动的不动产综合运营商”，将城市更新定位为核心战略入口，打造“投融改建管退”全周期大资管模式。2026年上半年，公司新增签约全过程代建项目11个，新增管理面积117万平方米，在管面积882万平方米；产商运营与城市更新服务签约项目14个，新增服务面积约82万平方米。公司资产运营管理收入毛利率约67%，有效拉动整体毛利率上行，新老业务协同效应初步显现。此外，公司还推出“金·WALK”社区商业品牌，并与多家机构合作探索城市更新基金、不良资产盘活等创新业务模式。

金地集团则坚持“以销定产、以现金流为核心”的经营策略，分类推进存量项目去化，同时通过土地置换、商改住规划调整后出让等方式盘活存量资源。这些头部企业的转型实践共同表明，房地产企业的核心竞争力正在从“建造能力”转向“经营能力”。

第三，政策导向的系统性切换。 政策重心从过去的“控增量、调房价”转向“盘活存量、提升品质”。2026年“十五五”规划《纲要》将“盘活利用存量资源”单独成节，中央系统性部署相关工作。《城市更新“十五五”规划》明确“更大力度支持盘活存量土地”，从规范空间复合利用、鼓励多主体合作改造、优化不动产登记服务三方面提出政策方向。2026年8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，围绕租赁供给、城市更新、存量盘活、企业整合，打开了四重空间。

在金融制度层面，城市更新获得了更为精准的融资工具。金融监管总局会同住房城乡建设部制定《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，专门设立“城市更新项目贷款”品种，让贷款期限与项目建设运营周期相匹配，让还款来源与项目现金流相匹配，“慢变量配上了慢资金”。存量房产“投融管退”机制也进一步畅通——证监会支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金，稳慎推进商业不动产REITs发展，持续推进不动产私募投资基金试点，与信贷端改革同向发力。退出通道拓宽，存量房产才能变成可交易、可定价、可退出的标准化产品。

第四，住房消费模式的结构性升级。 存量时代，扩大住房消费以“换房”“改房”“管房”来实现。住房改善将带动装修、家居、家电等下游消费，城中村、危旧房和老旧小区改造持续激活存量更新需求。约2.7亿套城市住房房龄超过20年，上海翻新需求占比已超70%，适老化改造、厨卫焕新、局部改造成为新增长点。住房消费正从“买新房”的一次性支出，转向覆盖全生命周期的持续性消费。

四、城市更新的实践图景与投资蓝图

存量时代最显著的空间实践，是城市更新从理念走向大规模落地。2026年度中央预算内投资和超长期特别国债合计安排超过2570亿元用于城市更新，其中中央预算内投资城市更新专项资金达970亿元，预计惠及居民约800万户，超长期特别国债安排1600亿元专门改造地下管网。业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达15万亿至20万亿元，年均投资规模约3万亿至4万亿元。

一批各具特色的城市更新实践正在各地涌现。北京石景山区八角·知味邻里项目提供了一个老旧工业资产焕新的标杆案例。该项目由区国资委、八角街道牵头，将八角中里社区内一座始建于1987年、闲置20余年且被鉴定为D级危房的老旧锅炉房，历经两年多改造升级，打造成集社区餐厅、健康驿站、儿童活动场地等功能于一体的嵌入式便民服务综合体。项目总建筑面积5309.77平方米，由京石科创集团全额自主投资，2026年5月正式投入运营，引入20余家各类商户，服务辐射半径达1.5平方公里，居民支持率达94.8%。该项目入选全国首批社区嵌入式服务试点，形成了可复制、可推广的老旧厂房微改造与闲置资产盘活模式。

江西丰城的“微更新”模式则展示了中小城市推进城市更新的可行路径。作为江西省城市更新和小微公共空间整治提升双试点城市，丰城以“群众点单、政府接单”模式，两年来实施微小民生实事978项，创新“居民自筹+社会投资+旧改资金+专项债+维修基金”多元筹资模式，1000万元财政资金撬动了社会投资超亿元。全市98个老旧小区完成改造，针对外墙脱落隐患安装防护网1.2万平方米，今年以来打通9条断头路，中心城区“微循环”基本成形。这种低成本、高效率、可持续的微更新模式，为量大面广的中小城市提供了重要参照。

重庆渝中区则探索了产业运营前置的更新路径，通过特许经营权出让等方式撬动社会资本，吸引多家企业累计投资超200亿元，参与十八梯、大都会东方广场等重点更新项目，同时探索非标商业场景带动自主更新。湖北荆州以中央10亿元补助为支撑，累计改造老旧小区3072个、惠及居民31.55万户，形成改造“两个三分之二”民主决策机制，带动社会资本、金融机构等超百亿元投资。这些案例表明，城市更新正在从单一的物理空间改造，转向产业导入、社区治理、资本运作的复合型系统工程。

五、国际镜鉴：美日存量转型的经验与启示

理解中国存量时代的演进方向，离不开国际经验的参照。

美国模式：以市场化机制和金融创新为驱动。 美国自1999年起成屋销售占比一直维持在85%以上，成屋交易数量占房地产销售总量的83%—95%。美国房屋流通率的历史平均水平在4.5%，高峰时期曾达6%。其核心支撑在于高度成熟的REITs市场和专业化分工体系。美国房企偏向专业化经营，次贷危机后以去库存、降杠杆为工作重点。住房使用寿命是决定二手房成交占比的最重要因素——据测算，83%的二手房成交占比变化可以被住房平均使用寿命来解释。英国住房平均使用寿命达132年，二手房成交占比高达90%；日本住房平均使用寿命仅25年，二手房成交占比约62%。

日本模式：从波折中走向存量主导。 日本东京圈及大阪圈二手公寓销售占比从2000年的24.0%提升至2023年的63.8%，23年间提升近40个百分点。2008年是关键转折点——二手房市场规模开始与新屋市场接近，至2023年已达新屋成交规模的1.8倍。日本房企在泡沫破裂后业务向经营性业务倾斜，走多元化经营道路。日本经验的一个重要启示是：核心城市新增土地稀缺、新房供给受限时，存量房交易成为满足住房需求的主要渠道。同时，日本存量市场的翻新业务已成为企业增长核心，卫浴龙头骊住的翻新收入占比达57%，超过新建业务，这为中国房企转型提供了重要参照。

中国的路径选择。 我国住房平均使用寿命约为30年，理论上存量时代的二手房成交占比应高于日本（62%）、低于中国香港（73%），即仍有15—20个百分点的提升空间。但与美国、日本不同的是，中国存量时代的到来叠加了城镇化尚未完全完成、住房保障体系仍在完善、房地产金融制度正在重塑等特殊背景。这意味着中国的存量转型不能简单复制美日路径，而需要走出一条“盘活存量与优化增量并举、市场机制与保障体系协同”的独特道路。

六、深层挑战：存量时代需要直面的关键命题

存量时代并非坦途，几个深层挑战值得高度关注。

其一，地方财政的转型压力。 2026年1—8月全国国有土地使用权出让收入同比下降28.6%，房地产五项税收占地方财政收入比同步降至13.3%。与此同时，2026年上半年房产税收入2782亿元，继去年之后再次登顶地方第一大税种。然而，房产税属于经常性收入且周期性较弱，以其作为土地出让收入的替代收入来源仍在中央政府的长期议程上，短期内实施条件尚不成熟。更现实的转型路径是构建组合式财源——消费税适度下划、房地产持有环节税收、环境保护税、资源税、国有资本收益等多元收入并举，逐步形成与存量时代相适应的地方财政新框架。

其二，住房持有成本的显性化。 长期以来，中国购房者习惯只计算首付和月供，而忽视物业费、维修基金、取暖费等持有成本。进入存量时代，大量房屋步入老化周期，共用设施维修、更新成本正在显性化。物业行业面临的困境颇具代表性：物业费十多年没有明显上涨，但人工、维保成本年增8%至12%，部分小区收缴率长期低于50%，人力成本上升与收费困难形成“亏损越多、服务越差”的倒挂困境。一些小区物业费从高于3元/平方米/月调降至2.8元/平方米/月的政府指导价上限，存量房正在告别“高价低配”重塑定价平衡。

为应对这一挑战，房屋体检、房屋养老金、房屋质量安全保险三项制度正在全国多个城市加速试点。2026年4月，郑州市发布城镇房屋安全管理“三项制度”实施意见，明确各辖区逐年分批推进房龄30年以上城镇房屋的常态化体检。江苏建湖县以2026—2028年房改房维修项目为试点，遵循“房屋体检普查、维修加固整治、安全保险兜底”三步走路径，系统性搭建老旧房屋安全防护屏障。北京朝阳南磨房乡在全市首创公共维修基金“结算制”，历时近8年成功破解百子湾沿海赛洛城小区长期悬而未决的消防瘫痪顽疾，让业主的“房屋养老金”花得明白、用得放心。这些制度探索的核心要义，是从“一次性购房”向“全生命周期管理”转变，让住房的持有成本透明化、管理规范化。

其三，中介行业的价值重定义。 存量时代，经纪行业正同时经历“市场、技术、需求”三重转弯——市场由增量走向存量，技术由“互联网+”迈向“AI+”，消费者需求从关注资产增值转向关注真实生活。贝壳2026年二季度数据显示，平台二手房成交单量同比增长25%，公司整体GTV达9338亿元，同比增长6.3%，实现一年来首次转涨；存量房业务贡献利润率达到46.1%。尤其值得关注的是效率提升：经线上服务助手深度沟通后流转至经纪人的客户，成交效率提升了6倍。这表明，AI技术和数字化工具正在深度重塑存量房交易的效率与体验，倒逼行业从信息不对称的佣金模式转向以专业服务和效率提升为核心的新的价值创造模式。

其四，城市之间的分化加剧。 存量时代的城市分化比增量时代更为剧烈。2026年1—8月，北京、上海二手房成交套数同比分别为6%和15%，均创近五年新高。深圳8月二手住宅录得5108套，同比增长7.6%；上海8月二手房成交23137套，同比上涨16%，创下2021年以来同期新高。而与此同时，三四线城市整体库存形势严峻，50个典型城市商品住宅去化周期仍处26.1个月的高位区间，珠海去化周期46.9个月，汕头49.6个月，部分城市如西宁去化周期达53.1个月，同比激增93.5%。“人房地钱”四要素联动机制的有效运转，将是决定城市竞争力的关键变量。

其五，房地产对宏观经济的贡献方式转型。 存量时代，房地产对经济增长的贡献方式正在发生根本性改变。2026年一季度，房地产开发投资累计同比下降14.2%，投资规模占GDP比重降至6.2%。2026年上半年房地产业增加值同比微降0.2%、占GDP5.9%，建筑业增加值同比下滑4.0%、占GDP5.2%，二者合计占比回落至11.1%。但这并不意味着房地产对经济的支撑作用消失，而是从投资端的直接拉动转向消费端和存量运营端的间接带动。房地产产业链条长、关联度高，覆盖上下游近50个行业、吸纳约5000万就业人口，住房改善带动的装修、家居、家电等下游消费正在成为新的增长引擎。

七、迈向高质量发展的路径与展望

二手房交易占比过半，是中国房地产发展史上的重要里程碑。它既是对过去高速增量时代的告别，也是迈向成熟市场的起点。站在这一历史节点，推动房地产高质量发展的路径已日渐清晰。

在制度层面，住建部提出的“1234”新模式框架为存量时代立规明矩：以“让人民群众安居”为基点，完善保障和市场两个体系，以项目公司制、主办银行制、现房销售制三项基础性制度为重点改革完善房地产基础性制度，推动“人房地钱”四要素联动。这一制度框架的核心要义，是从增量时代的“规模导向”转向存量时代的“品质导向”和“民生导向”。2026年9月，住建部进一步明确“十五五”时期围绕“好房子”建设要把新房子建好、把老房子改好、把服务做好。新版《住宅项目规范》将层高标准从2.8米提高到3米，将电梯设置要求从7层及以上调整为4层及以上，并将阳台、外廊等所有临空处护栏高度统一提高到不低于1.2米。这些标准的提升，不仅指导新建住房开发，也为存量住房改造升级提供了明确依据。

在金融创新层面，商业不动产REITs试点加速推进，正成为盘活存量资产的关键通道。2026年4月24日，首批4只商业不动产REITs正式获得中国证监会准予注册的批复，从试点启动到首批获批不足5个月。截至2026年9月，汇添富顺联商业REIT、华夏凯华商业REIT、华夏世纪金源商业REIT同日获受理，市场版图持续扩张。广发新城吾悦商业REIT网下询价认购倍数达8.08倍，2026年以来已完成询价的公募REITs产品共22只，其中11只为商业不动产REITs。创金合信北京国资公司REIT作为全国首单“科技创新+城市更新”主题商业不动产公募REIT，已在深交所挂牌上市。招商蛇口通过商业不动产REITs平台进一步补齐资本化矩阵，与蛇口产园REIT、蛇口租赁住房REIT及招商局商业房托共同形成覆盖产业园区、租赁住房、商业不动产及境外物业的全品类资本化布局。REITs市场的多层次发展，正在为存量资产“投融管退”循环提供坚实的金融基础设施。

在产业生态层面，存量时代将催生一个以“服务”为核心的万亿级新市场。城市更新、老旧小区改造、经纪服务、物业运维、装修翻新、社区养老等关联业态将打开新的成长空间。值得注意的是，物业服务正在从传统的“四保一服”向养老、托幼、助餐、家政等生活服务延伸，智慧社区综合信息服务平台整合周边服务资源，提升便民利民服务水平。房地产对经济的贡献将从投资端逐步向消费端倾斜，带动装修、家电、社区服务等上下游产业的持续升级。

在民生改善层面，存量时代的终极指向是让住房回归居住本源。从“有房住”到“住好房”，从追逐价格到追求品质，从一次性置业到全生命周期管理，存量时代的发展逻辑最终要落到人民群众居住体验的实质性改善上。

结语

从27%到52%，短短六年间的数据跃升，浓缩的是中国房地产从增量时代迈向存量时代的历史性转折。这一转折的深层意义在于：房地产行业正在告别以规模论英雄的粗放发展阶段，步入以品质和服务定高下的精细运营时代。

存量时代不是行业的收缩期，而是高质量发展的转型期。从核心城市70%以上的二手房占比到城市更新15万亿元的投资蓝图，从头部房企的轻资产转型到REITs市场的加速扩容，从“好房子”标准的全面落地到房屋全生命周期管理制度的加速试点，一个以存量提质、服务增值为特征的新发展格局正在加速成型。顺应供求关系变化的大趋势，加快行业发展模式转型，让住房回归居住本源，中国房地产才能真正走出一条更扎实、更长远的发展之路，更好地满足人民群众对宜居生活的新期待。